戸建て、マンションは地域の人口推移を見てから買え！

地価と相関があるのは人口推移

2020年東京オリンピック前後での地価崩壊は都心の一部であり、地方への影響は微小

 

　現時点で持家を購入するかどうかを迷う人が一番気になるのは、やはり巷で騒がれている東京オリンピック前後での地価崩壊だと思われる。しかし、これは中国人富裕層がマンションを爆買いしている湾岸エリアが中心であり、彼らが東京オリンピック前後で爆売りをすることで、「需要」と「供給」のバランスが崩れて価値が下がる。という予測によるものだ。

となれば、持家を湾岸エリア付近以外で考える場合は、この中国人爆売りの影響をどう考えればよいだろうか？

　冒頭で地価崩壊の予測の基は「需要」と「供給」のバランスが崩れることであると説明申し上げた。この「需要」には人口が、「供給」には不動産物件が当てはまります。
　もう少し突っ込んで考えると、人口や不動産物件が増える又は増やそうとした場合には土地が必要となり、土地の希少性は上がって地価が上がります。
　つまり、地価は人口を土地面積(可住地面積)で割った人口密度と比例するのです。
それを裏付けるデータがこちらです。国土交通省発信のデータを元に、右軸に人口密度、上軸に地価をプロットしました。

　東京は例外的に地価が高いですが、これが爆買いの影響と考えられる。大阪市、横浜市、福岡市も多少分布より上に外れ気味だが、これは住みたい、仕事で住む必要があるなどの理由で相対的に価値が高くなっていると考えられます。

　つまり、爆売りによって東京の地価は下がるであろうが、それは例外的だった地価が正常に近づくだけであり、地方への影響は軽微と予想される。

では、地方の地価は今後どうなるか、いつが買い時なのか？

　土地の面積は変わらないと考えると、人口が増加する地域は地価が上がっていくと予想される。今は地方創生で地方の活性化を進められているので、各自治体の政策にも注目すると良いでしょう。